ทรัพย์สินแบบ Pre-sale หรือ Off Plan เรียนรู้ก่อนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ 

ความหมายของ Pre-sale หรือ Off Plan

หมายถึงทรัพย์สินทั้งด้านการพาณิชย์หรือที่อยู่อาศัยโครงการใหม่ซึ่งอยู่ในช่วงก่อนการเริ่มก่อสร้างหรือก่อนสร้างเสร็จ ผู้ซื้อทรัพย์สิน Pre-sale หรือ Off Plan คือการซื้อสิทธิการเป็นเจ้าของทรัพย์ที่จะสร้างเสร็จในอนาคต

โดยปกติแล้วพรีเซลจะเป็นระยะแรกของการพัฒนาอสังหาฯ เป็นความยายามขายทรัพย์เข้าไปในหมู่นักลงทุนและนักเก็งกำไร ผู้ซื้อต้องการผลตอบแทนจากการลงทุนมากๆ ไม่ใช่การซื้อทรัพย์เพื่อเอาไว้ใช้งานหรือเข้าอยู่อาศัยเอง

กลุ่มนักลงทุนต่างชาติ มีความต้องการซื้อแบบพรีเซลหรืออ๊อฟแพลนสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดเหล่านี้ เช่น กรุงเทพฯ ภูเก็ต เกาะสมุย เชียงใหม่ และพัทยา

พรีเซลและอ๊อฟแพลนทำให้ผู้ซื้อได้รับผลประโยชน์ที่สามารถเลือกห้องหรือบ้านที่อยู่ในตำแหน่งดีที่สุดของโครงการ

ในบางกรณี ด้านการเงินการซื้อพรีเซลหรืออ็อฟแพลนสามารถจูงใจผู้ซื้อได้มาก เพราะโครงสร้างของการจ่ายเงินมักจะต่ำและมีความยืดหยุ่น

นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เปิดตัวโครงการใหม่ของพวกเขาในลักษณะ Off Plan หรือ Pre-sale และเสนอโปรโมชั่นพิเศษสำหรับบางช่วงเวลา  นักพัฒนาอสังหาฯหรือเจ้าของโครงการจะอาศัยผลที่ได้จากการโปรโมทขายทรัพย์สินแบบพรีเซล ช่วยทำให้มีเงินมาใช้สำหรับการก่อสร้างทั้งโครงการ แต่ก็มีนักพัฒนาอสังหาฯบางส่วนไม่ประสบความสำเร็จในการทำพรีเซลและไม่สามารถพัฒนาในการสร้างโครงการต่อไปได้ 

ความเสี่ยงในการซื้อทรัพย์สินในโครงการแบบ Off Plan / Pre-sale

  • นักพัฒนาไม่สามารถทำให้โครงการเสร็จสมบูรณ์
  • มูลค่าทรัพย์สินอาจมีราคาต่ำลง
  • บริษัทที่ทำการก่อสร้างอาจไม่สามารถสร้างโครงการให้เสร็จสมบูรณ์หรือล้มละลาย
  • ทรัพย์สินที่สร้างเสร็จออกมา อาจไม่ตรงกับความคาดหวังเดิมที่มีอยู่ของผู้ซื้อ
  • ความล่าช้าของการสร้างให้เสร็จสมบูรณ์
  • เจ้าของโครงการล้มละลาย / ผิดนัดชำระหนี้ 

ขบวนการซื้อทรัพย์สินแบบ Off Plan หรือ Pre-sale:

ขั้นตอนที่ 1 – เลือกยูนิตที่ต้องการในโครงการ

ขั้นตอนที่ 2 – จ่ายเงินค่าจอง ผู้ซื้อมีหลักฐานเป็นชื่อของตัวเองสำหรับยูนิตที่ต้องการในโครงการ

ขั้นตอนที่ 3 – เซ็นสัญญาการซื้อทรัพย์สิน และจ่ายค่าธรรมเนียมสัญญา

ขั้นตอนที่ 4 – โอนเงินฝากเริ่มต้นตามสัญญา (อาจอยู่ระหว่าง 10% - 50%)

ขั้นตอนที่ 5 – กำหนดการผ่อนชำระ เจ้าของโครงการบางแห่งกำหนดโครงสร้างการผ่อนชำระของตัวเองเอาไว้

ขั้นตอนที่ 6 – การจ่ายงวดสุดท้าย โดยทั่วไปเป็นช่วงเวลาที่ผู้ซื้อเซ็นรับทรัพย์สินและมีการลงทะเบียนเป็นชื่อของผู้ซื้อ

 

โน๊ต: ผู้พัฒนาโครงการทุกแห่งมีกฎระเบียบและเงื่อนไขโครงสร้างการจ่ายเงินของตัวเอง 

มีวิธีการตัดสินใจเกี่ยวกับทรัพย์สิน Off Plan หรือ Pre-sale ที่ควรซื้ออย่างไร?

มีความเสี่ยงและผลประโยชน์ในการซื้อทรัพย์สินแบบอ๊อฟแพลนหรือพรีเซลหลายประเด็น ขอเสนอไอเดียที่จะช่วยในการพิจารณาก่อนการตัดสินใจซื้อดังนี้ 

  • ตรวจสอบว่าใครเป็นดีวิลอปเปอร์หรือเจ้าของโครงการ
  • ตรวจสอบประวัติการขายในโครงการอื่นซึ่งมีเจ้าของโครงการรายเดียวกัน
  • ดูว่านักพัฒนาอสังหาฯรายนี้เคยล่าช้าในโครงการอื่นหรือไม่?
  • เรียกใช้บริการของนายหน้าอสังหาฯเสมอ
  • ปรึกษานักกฎหมายเกี่ยวกับข้อตกลงและเงื่อนไขต่างๆของสัญญา
  • ต้องมั่นใจว่าคุณสามารถจ่ายเงินได้ครบตามเงื่อนไขในสัญญา
  • ตรวจสอบสิทธิของคุณในกรณีที่ผู้พัฒนาโครงการมีความล่าช้าในการสร้างให้เสร็จสมบูรณ์
  • กฎหมายไทยเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมในการโอนของโครงการใหม่คือ 50%/50% ซึ่งหมายความว่าผู้พัฒนาโครงการสามารถชาร์จคุณได้มากถึง 1% ของมูลค่าทรัพย์สิน
  • ลงนามในสัญญาเฉพาะข้อตกลงที่มีการระบุเงื่อนไขการคืนเงินเท่านั้น และมีระบุชัดเจนว่าสำหรับกรณีไหน
  • อะไรเป็นข้อตกลงและเงื่อนไขในกรณีที่มีความล่าช้าของโครงการ และมีนโยบายการคืนเงินอย่างไรในกรณีที่ล้าช้ามากเกินไป (มันมีข้อกำหนดที่จำกัดระยะเวลาระบุว่าโครงการสามารถล่าช้ามากที่สุดนานแค่ไหน)
  • ตรวจสอบให้แน่ใจว่า มีแผนผังชั้นและการออกแบบแนบอยู่ด้วย และเป็นส่วนหนึ่งของข้อตกลง
  • สอบถามเรื่องเงื่อนไขการมอบหมายที่อนุญาตให้คุณสามารถทำการถ่ายโอนภาระผูกพันของข้อตกลงไปให้บุคคลที่สาม และมีค่าธรรมเนียมการโอนหรือมีอะไรเพิ่มเติมบ้าง
  • ในกรณีมีข้อพิพาท ข้อตกลงควรมีคำชี้ขาดของอนุญาโตตุลาการเพื่อชำระข้อพิพาทใดๆในฐานะอนุญาโตตุลาการ ซึ่งโดยทั่วไปมักจะทำให้เสียค่าใช้จ่ายน้อยลง

เราขอแนะนำอย่างหนักแน่นให้คุณปรึกษานักกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ก่อนเซ็นสัญญาในข้อตกลงใดๆ

นักลงทุนจำนวนมากซื้อทรัพย์สินแบบ Pre-sale หรือ Off Plan ในประเทศไทยเพื่อให้เช่าทรัพย์สินด้วยเงื่อนไขรายปี ค่าเช่าที่ได้ทำให้นักลงทุนได้กำไรที่เป็นผลตอบแทนจากการลงทุนเพิ่มขึ้น นักลงทุนต้องตรวจสอบอัตราค่าเช่าในบริเวณพื้นที่ละแวกใกล้เคียงก่อนซื้อทรัพย์สิน ทั้งนี้เพราะอาจมีนักพัฒนาอสังหาฯเจ้าของโครงการบางแห่งเสนอตัวเลขผลตอบแทนค่าเช่าที่ไม่ถูกต้องหรือสูงกว่าความเป็นจริง อาจทำให้รายได้ค่าเช่าที่เกิดขึ้นหลังการซื้อทรัพย์สินแล้วได้รับต่ำกว่าที่คาดหวัง 

บทสรุปสำหรับ Off Plan และ Pre-sale

ทรัพย์สินที่ได้จากการซื้อแบบนี้มีความเสี่ยงตามมาด้วย นักลงทุนบางส่วนอาจไม่มีความพร้อมที่จะแบกรับได้เพราะอาจเกิดการสูญเสียเงินลงทุน

ตราบใดที่คุณได้ทำการตรวจสอบวิเคราะห์สถานะทุกอย่างถูกต้อง และซื้อทรัพย์สินจากดิวิลอปเปอร์ที่ไว้วางใจได้ คุณก็น่าจะมีความปลอดภัย

 ขอแนะนำให้ศึกษาข้อมูลให้ครบถ้วนทุกด้านก่อนการลงทุนในประเทศไทย