ที่ดิน มีมูลค่าเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง

สิ่งปลูกสร้าง มีมูลค่าลดลงต่อเนื่อง

ที่ดิน มีมูลค่าเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง สิ่งปลูกสร้าง มีมูลค่าลดลงต่อเนื่อง 

ข้อมูลที่จะนำเสนอต่อไปนี้ ต้องการทำความเข้าใจเบื้องต้นเกี่ยวกับราคาทรัพย์ ซึ่งเป็นประเด็นทำให้เกิดการโต้แย้งกันหลายฝ่ายระหว่าง เจ้าของทรัพย์ นายหน้า และผู้ซื้อ ทำให้การซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหาข้อตกลงกันได้ยาก

หากทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องเข้าใจความเป็นจริงเบื้องต้นว่า “ที่ดิน มีมูลค่าเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง” และ “สิ่งปลูกสร้าง มีมูลค่าลดลงต่อเนื่อง” การหาข้อสรุปเรื่องราคาจะทำได้ง่ายขึ้น

เจ้าของทรัพย์ที่ถือครองทรัพย์มานาน โดยทั่วไปเขามักจะมีความเข้าใจว่า บ้านที่เขาซื้อมานาน เมื่อขายต่อ จะได้ราคามากกว่าต้นทุนที่เขาซื้อมา

เวลาคุยกับนายหน้าที่จะต้องการเป็นตัวแทนขายทรัพย์ เมื่อได้รับคำแนะนำเรื่องราคาทรัพย์ที่คาดว่าจะขายได้จากนายหน้า เจ้าของบ้านส่วนใหญ่จะรู้สึกผิดหวัง และคิดว่าควรจะขายบ้านได้ในราคามากกว่านั้น

เจ้าของทรัพย์เกือบทุกรายมีความคิดติดอยู่ใจของตัวเองเสมอว่า ซื้อบ้านแล้วจะไม่มีวันขาดทุน เป็นการลงทุนที่คุ้มค่า ราคาบ้านมีแต่จะขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ความจริงไม่ได้เป็นเช่นนั้นเสมอไป

บ้านหรือทรัพย์ที่ซื้อมา มันมีสองส่วนประกอบกัน คือ “ที่ดิน” และ “สิ่งปลูกสร้าง”

“ที่ดิน” มีมูลค่าเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเป็นเรื่องจริง กรมธนารักษ์โดยปกติมีการประเมินราคาที่ดินใหม่ทุก 4 ปี ซึ่งมักจะมีการประเมินราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอยู่เสมอ

เจ้าของทรัพย์ มักจะคิดว่าบ้านของตนหากขายต่อจะต้องได้ราคามากกว่าที่ซื้อมา โดยไม่ได้เอาเรื่อง ความเสื่อม ความเก่า ของสิ่งปลูกสร้างมาร่วมคำนวณมูลค่าทรัพย์ด้วย

อัตราการคิดค่าเสื่อมของสิ่งปลูกสร้างแต่ละประเภทจะแตกต่างกัน สิ่งปลูกสร้างประเภทตึก อัตราค่าเสื่อมต่ำกว่า สิ่งปลูกสร้างประเภทตึกครึ่งไม้ และสิ่งปลูกสร้างประเภทไม้

ยกตัวอย่างเช่น ซื้อตึกมาเมื่อ 31 ปีก่อน เนื้อที่ 29 ตารางวา ในราคา 3,236,600 บาท โดยในตอนนั้น ราคาที่ดินอยู่ที่ 50,000 บาท ต่อตารางวา หมายความว่าทรัพย์ที่ได้ซื้อมาเมื่อ 31 ปี ก่อน มูลค่าที่ดินเท่ากับ 1,595,000 บาท และมูลค่าตึกหรือสิ่งปลูกสร้างเท่ากับ 1,641,600 บาท

เมื่อมาถึงปัจจุบัน ราคาที่ดิน 50,000 บาท ต่อตารางวา ได้ปรับขึ้นเป็น 65,000 บาท ต่อตารางวา หมายความว่า มูลค่าใหม่ของที่ดิน 29 ตารางวาในปัจจุบัน คือ 1,885,000 บาท หรือ เพิ่มขึ้น 290,000 บาท

ถ้าใช้หลักการคำนวณค่าเสื่อมของทางการ ตึกนี้จะต้องโดนหักค่าเสื่อมดังนี้ คือ

-10 ปีแรก ค่าเสื่อมปีละ 1% = 10%

-21 ปีหลัง ค่าเสื่อมปีละ 2% = 42%

หมายความว่ามูลค่าสิ่งปลูกสร้างที่ซื้อมาเมื่อ 31 ปีก่อนในราคา 1,641,600 บาท จะต้องถูกหักค่าเสื่อมไป 52% ทำให้มูลค่าในปัจจุบันเท่ากับ 1,641,600 – 853,632 = 787,968 บาท

สรุปแล้ว “ที่ดิน” และ “สิ่งปลูกสร้าง” ของบ้านหลังนี้ในปัจจุบันมีมูลค่าเท่ากับ 1,885,000 + 787,968 = 2,672,968 บาท

ตึก 29 ตารางวาที่ซื้อมาเมื่อ 31 ปีก่อนในราคา 3,236,600 บาท วันนี้มีมูลค่าเหลือ 2,672,968 บาท หรือ มูลค่าลดลง 563,632 บาท

เจ้าของทรัพย์ที่ต้องการขายบ้านของตัวเองออกไป ต้องการขายบ้านให้ได้ราคาสูงที่สุด ขายแล้วได้กำไร และมักจะไม่ได้นำเรื่องค่าเสื่อมของสิ่งปลูกสร้างมาร่วมคำนวณด้วย มักจะเข้าใจผิดว่า ต้องขายต่อได้กำไรแน่ๆ ซึ่งเป็นความเข้าใจที่คลาดเคลื่อน

หากทุกฝ่ายเข้าใจตรงกันว่า...

“ที่ดิน มีมูลค่าเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง” และ “สิ่งปลูกสร้าง มีมูลค่าลดลงต่อเนื่อง”

การซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง จะมีความราบรื่นมากขึ้น!!