.jpg)
อัตราทุน (Capitalization Rate หรือ Cap Rate) ในประเทศไทย
🔹 คำจำกัดความ
Cap Rate คือ ตัวชี้วัดในการประเมินมูลค่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยใช้เปรียบเทียบผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่ง
วิธีคำนวณ:
Cap Rate = รายได้สุทธิจากการดำเนินงาน (NOI) ÷ มูลค่าตลาดของทรัพย์สิน
อธิบายแบบง่าย ๆ:
Cap Rate = รายได้สุทธิจากการดำเนินงาน (NOI) ÷ มูลค่าทรัพย์สิน
-
รายได้สุทธิจากการดำเนินงาน (NOI) คือ รายได้รวมต่อปีจากทรัพย์สินนั้น ๆ หักด้วยค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่จำเป็นและสมเหตุสมผล (ไม่รวมค่างวดกู้, ค่าเสื่อมราคา หรือค่าใช้จ่ายลงทุน)
-
มูลค่าตลาด (Market Value) คือ ราคาตลาดปัจจุบันของทรัพย์สิน
Cap Rate จึงแสดงถึงอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยอิงจากรายได้สุทธิ ยิ่ง Cap Rate สูง ก็อาจหมายถึงผลตอบแทนที่สูงขึ้น (แต่ก็มักมากับความเสี่ยงที่สูงขึ้นด้วย) เป็นเครื่องมือสำคัญที่นักลงทุนใช้ในการเปรียบเทียบความคุ้มค่าของทรัพย์สินหลาย ๆ แห่งอย่างรวดเร็ว
สูตรคำนวณ Cap Rate:
Cap Rate เฉลี่ยในประเทศไทย (คาดการณ์ปี 2024–2025):
| ประเภททรัพย์สิน | ทำเล | Cap Rate เฉลี่ย |
|---|
| คอนโดให้เช่า | ย่านธุรกิจใจกลางกรุงเทพ (CBD) | 3% – 5% |
| คอนโดให้เช่า | ชานเมืองกรุงเทพฯ | 4% – 6% |
| อาคารอพาร์ตเมนต์ | กรุงเทพฯ และปริมณฑล | 5% – 7% |
| อาคารพาณิชย์ (Shophouse) | ทำเลทอง เช่น สุขุมวิท สีลม | 4% – 6% |
| โรงแรม/รีสอร์ต | หัวหิน พัทยา ภูเก็ต | 6% – 10%+ (ขึ้นกับฤดูกาล) |
ตัวอย่าง:
คุณซื้อคอนโดในย่านอ่อนนุช ราคา 3,000,000 บาท และปล่อยเช่าเดือนละ 15,000 บาท
รายได้ต่อปี = 15,000 × 12 = 180,000 บาท
รายได้สุทธิหลังหักค่าใช้จ่าย (NOI) = 150,000 บาท
Cap Rate = (150,000 ÷ 3,000,000) × 100 = 5%
ประเด็นสำคัญในบริบทของไทย:
-
ต้นทุนแฝง: ค่าส่วนกลาง, ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง, ค่าบำรุงรักษา
-
ทำเลสำคัญ: Cap Rate ที่สูงกว่ามักมากับความเสี่ยงที่สูงขึ้นหรือทำเลที่ยังไม่พัฒนา
-
Cap Rate ต่ำ ≠ การลงทุนไม่ดี: ทำเลทองหรือศักยภาพสูงอาจให้ Cap Rate ต่ำ แต่มีโอกาสกำไรจากการขายต่อที่สูงกว่าในอนาคต